百度地图热力图怎么打开(百度地图的热力图)

大家好,我们接着讲买房选地段的参考因素,参考因素的重要程度按星星多少来决定,最高为五颗星。接下来是第 1 项避开传统工业区重要等级四颗星。如果此板块为传统工业板块,也就是本市工厂比较密集的区域,这种板块首先很不宜居,集聚大量二类、三类的工厂,而且已经形成规模之后,迁移的成本极高工业区的房价涨幅长久来看会普遍弱于大势。当一个城市楼市情况不好的时候,这种地段的房产接盘侠会更少。所以说这种地段就算它离市中心再近,也要慎重考虑。

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第2项,查看百度热力图,重要等级 4 颗星。首先咱们手机下载百度地图,图层里有个热力图选项,咱们打开它。当然,极少数城市或者是县级市好像暂时还没开通这个功能。咱们顺便说一下,凡是没有开通这个功能的城市,除了自住在这个城市,不要哪怕多出一套房子。好咱们继续这个功能,要在周一到周五的白天工作时间观看人口日历图,颜色观察比例为 1 公里。因为这个时间段大家都会集中在就业机会较多的区域,这样有助于判断这个区域目前的就业机会有多少。从红黄绿浅蓝、深浅紫无色。按照这个顺序,人口聚集程度是越来越少的,所以在同等房价下,我们优先选择靠近红黄这种人口密度或者说就业机会比较多的地段。不过有一点要注意,就是看热力图,要刨除因大学而带来的红色聚集区。因为大学生他的聚集是强制性的,大学建在哪,他们就得去哪儿,并不是被这个地段的吸引而来。而且他们消费能力一般。一毕业他们也就撤了。所以说不是主要的价值点。

第3个参考因素,城市公园重要等级三颗星。咱们这指的不是那种老街心公园,而是近些年建设的那种一平方公里以上的比较现代化的城市公园。公园里的公共建筑越多越好。比如有些公园儿里会把什么会展中心、图书馆、展览馆。建在里面。当然,你家的房子如果说旁边突然建了一个这种城市公园,房价不会马上涨的,除非是北京奥体公园儿那种最奢侈级的公园儿才行。因为城市公园儿不是咱们生活必需品,咱们中国人为养家糊口,他的工作勤劳程度,使得大多数人一年不一定能去几次公园。建设城市公园,它主要是对保值有一定作用,尤其是在富人聚集的地方,城市公园的保值作用尤为明显。因为建设城市公园是非常值资金的一个基建工程,一个郊区或者新区的城市公园建的越多,在一定程度上可以证明政府对这个版块它的投入决心有多大。但是也要防止一些城市把城市公园当做这个版块的故事或者说工具来炒作。最典型的就是重庆的中央公园名字叫得那么狠,所谓的中央公园竟然就是个大草坪,稀稀拉拉普普通通的几棵树,这要放到北方城市还凑合,因为北方植物不容易生长,但这玩意放到重庆号称中央公园。而且就这种开车到核心区将近 40 分钟,产业目前还比较空心化,就是有个中央公园,再加个没被证明过实例的所谓好学校,房价就被炒到与核心区并驾齐驱的房价水平了,我不敢说这个板块未来一定发展不起来。问题是现在的价格已经是发展起来以后的价格了,所以说价值已经被透支,所以希望大家尽量能识别出那种利好出尽价值已被透支的地段。

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第4个因素,建比较好的小学或初中的分校重要等级三颗星。如果说一个郊区或新区的版块有本市的顶级小学或初中突然空降来见分校来了,在一定程度上肯定是利好。但是这种空降的分校和这个区域本身形成的好校区是不一样的。因为要给一个学校挂一个名校的分校招牌,它的难度并不大,说白了就是领导给校长打个招呼的事,所以有些城市的名校恨不得挂名十几个分校。所以说这种挂名的分校它的含金量没有大家想象的。那么但还是那句话有肯定是比没有强,但是不能过于依赖这个因素。

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第5个指标,机场方向重要等级两颗星。这个等级其实并不高,所以说只能捎带着参考一下。然后大家要注意咱们说的机场方向不是指机场所在地,那就吵死了,主要是指去机场方向度过的板块。因为是这样,按照正常的城市规划,优先把重点区域先建设在方便去机场的方向是比较好的。因为一般是这个城市最精英的商务人士才会和机场的关系最密切,大企业肯定是需要经常出差,其他城市的商务合作伙伴也经常坐飞机过来本城市进行商务交流。所以方便精英人群才会使机场产生的商业价值最大,对城市的发展帮助相对也才最大。这种典型的城市很多,比如北京,明显是靠近客流量最大的首都机场,北部发展是最快的,尤其是望京 CBD 能快速的崛起和首都机场的便利很难说没有关系。那么问题来了,既然这么重要,为什么只给两颗星。因为是这样,很多城市因为历史遗留的问题或者是当年做出规划的管理者水平有限。所以很多城市的规划并不合理。比如说机场放到南头,但规划的重点方向却是北头,这种城市比比皆是。所以说这项仅供参考,它的影响也没有那么大

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第6个,地铁,这一项我们要分情况地铁总里程在 100 公里以上的城市,重要等级是 4 颗星,总里程在 100 公里以下的城市重要程度是三颗星。如果总里程连 50 公里都不满的城市,重要程度两颗半。大家不要觉得,一建设地铁,它的沿线房价肯定就要起飞。对于很多地铁总里程不到 100 公里的城市,地铁其实挺不方便的。这种里程过短会导致抵达的站点太少。我们想抵达这个城市很多地方就得转公交,去地铁本身就很麻烦,先得下去那么深的台阶,安检出站,还得走上去再去找公交站。很多时候还真不如直接坐公交方便。所以说我们对不同城市要有所区分,它的重要程度。

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第7个区域道路的等级,重要等级 3 颗星,修路也是非常烧钱的操作。在一个版块,它的主干道修的是双向八车道还是双向六车道,别看就差两个车道,它的投入标准完全是两个级别,在一个区域宽路修得越多的新区或者郊区,那就意味着政府投入它的决心就越大。那么发展起来的概率才会越高。尤其很多新区行人还没几个,就提前把各种过街天桥修好了,这也是一种强烈的政府投入意愿。不过咱们也要补充一下,根据多年的过往经验来看,就算投入这种基建那么多,这个板块也未必能 100% 起来,只能是当成一个不错的参考。

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第8个区域的城市界面等级重要等级三颗星。所谓的城市界面,说白了环境好干净,周围最好别有成群的五六层老破房,然后周边的空地还特别多。政府在这个版块就怎么规划,想怎么卖地就怎么卖地,这对一个郊区或者新区来讲是个利好的信息。如果一个郊区老破房特别多,那么重点发展它的概率就会降低很多,因为很多城市的市中心老破房都还没钱拆,没有人会往这砸钱拆这种郊区的老破房子。当然那种平房除外,因为平房的拆迁难度相对小了很多。只要不是北京那种四合院基本拆迁的成本,相对就会低很多。所以有些版块从开发时的城市界面,就在一定程度上能看出他的潜力级别有多高?

第9个断层界面重要等级两颗星。这条什么意思呢?就是很多新区或者郊区和市中心不是紧挨着的,而是中间隔着几公里甚至十几公里的。这个距离的断层空间是个什么情况?在一定程度上也能影响板块的价值?比如市中心和 A 板块,他们中间的沿途地带是破破烂烂的路面是尘土飞扬,到处都是工厂脏兮兮的,而是中心与 B 版块,它的中间地带却是环境优美而且很整洁的一个空间。那么大家如果买不起市中心,要选郊区或者心区的时候,它会更倾向于去 B 版块买房,长久下去,多少对相应的区域会有一定的影响。当然这不是决定性的。

第10个医院重要等级三颗星。可能会有很多朋友感觉有点意外,就是医院这么重要的资源,为什么不是等级超高的那种是这样,我从来没见过。谁家附近盖了一个大医院,房价就突然窜起来了,当然肯定是比没有强这个东西。但是高等级医院带来的影响更多是对整个城市带来的价值,而不是单独某个版块。因为生病这种事毕竟是属于低频。其次如果得了比较重要的病,大多数城市最可靠的医院还是老市中心那几个公认最牛的医院?郊区的三甲医院和市中心的三甲医院很可能完全是两个技术概念。好像省城的三甲医院和北京的三甲医院又是两个概念,道理是一样的。再者说政府建设医院,很多时候仅仅是根据医院的服务半径来设置的,是为了照顾到更多的市民。所以说虽然医院这个配套比较重要,但是优先级别没有那么靠前,除非对那种家里有身体条件不太好的老人,对他们来讲是比较重要。

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第 11个购物综合体重要等级 3 颗星。肯定很多朋友很好奇,为什么作为商圈的购物中心等级才三颗星,因为是这样。第一,像万达广场、龙湖天街等购物综合体其实并不是政府在投入资金去做建设,而是开发商在出钱建设。而且建这种购物中心也往往未必是开发商的本意。我想大部分新区或者是郊区,如果说开发商有选择,一定不会去建这种购物中心的。只不过开发商们想拿地卖住宅,很多时候在拿地的时候就会被捆绑一个建设购物中心的任务,就是说你想拿地卖房子,好先帮我建个购物中心,所以开发商不得不完成这个任务。又所以你会看到很多郊区或者新区的购物中心门可罗雀,大片店铺呢租不出去,难道是开发商提前没有预测到吗?不是的,不得不完成这个任务而已。另外呢不是是说开发商敢在这拿地,就说明这个地段一定有价值,或者说一定能发展起来。因为开发商拿地卖房,只需要这个片区有大饼在画着,然后有故事可讲,他只要能把他建好的房子卖出去,至于之后这个地段的规划能不能实现,和他们有什么关系,钱赚到手就是了。

第二个,虽然说好的地段大多数都有购物中心。但是购物中心从来不是最重要的参考因素,甚至有些城市的富人区干脆就没有一个购物中心。因为原因很简单,咱们开车,只要 10 来分钟能达到一个商圈或者是购物中心。其实是不影响生活的,谁会每天闲着没事整天逛街。而且很多人就有个错觉,一个片区建了购物中心,然后房价就涨起来了,本能的以为是购物中心的功劳,他没有看到购物中心建起来的同时,这个片区的写字楼、商务中心或者是产业园区同时也起来了。而真正对这个区域最有推动作用的不是购物中心,而是写字楼或产业园区所富余的就业机会。而且大家有没有发现开发商在建购物中心的时候,很多时候也不会在旁边把写字楼和酒店等配套也建设上。比如说很多万达广场会在广场内同时建设万达的写字楼或者万达文华酒店等等,这也都是当时拿地的任务。而同时建起来的这些写字楼或产业园区才是决定这个地段价值的最关键点。除非是北京这种拥有全国最优质教育资源和科技资源的城市,它可以把人才从国贸 CBD 引流一部分到中关村、上地、望京等区域,还能把优质的教育留在西城和东城区,这才使得北京国贸的CBD ,周边的房价没有成为北京的一枝独秀,但是这是北京其他城市想都不要想,没有那么多资源的,连深圳都逃不开这个定律。所以购物中心不能说没有做作用,只是没有大家想象的那么强。

咱们讲完这 些参考方法,如果您对于一些区域还是把不准,那就去专门办张电话卡,然后把电话在看房的时候散出去,您放心一个中介或者是售楼处,只要拿到您的电话了,那么很可能全市的中介和售楼处都会知道您电话,然后哪个区域的楼盘给您打电话,推销楼盘的频率越高,咱们就先 pass 掉哪个区域,因为越不好卖,也就是说价值越低的区域,它的电话营销肯定是越积极的。咱们先讲这么多大家参考时,优先考虑等级高的因素,逐个往下排。最后,如果这些内容对你有用,希望你可以点赞、关注、转发,你的支持是我更新的动力。我是负熵君,我们下期见。

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