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一、基本案情

2020年9月30日,W某(承租方、乙方)与Y公司(出租方、甲方)签订《租赁合同》,约定:

甲方将广州市海珠区xx大道xxx号xxx房xx商铺租赁给乙方;租赁商铺建筑面积为360平方米;乙方经营范围限于商业、教育培训教育咨询服务;租赁期限由2020年10月1日至2027年8月15日;甲方于“2019”年10月1日将租赁商铺交付给乙方使用……自甲方正式交铺起至2020年11月15日作为免租期;租金为每月38000元/月;租赁期内,租金每1年递增5%;租赁押金为3个月租金即114000元;水电押金为10000元

(4.4)甲乙双方同意,如乙方迟延缴交租金逾期超过7天未能缴足租金甲方有权单方面解除本合同如因乙方原因导致本合同解除的或乙方未经甲方书面同意提前解除本合同的,甲方有权没收乙方己支付的合同押金

(4.5)合同生效后如乙方违约,甲方有权解除合同,除了没收定金外乙方应按合同约定的月租租金总的2倍向甲方支付违约金

(9)本合同如出现争议,双方应友好协商解决,协商不成时,任何一方均可以向租赁物业所在地人民法院起诉,同时,违约方需承担守约方主张权利所支出的合理费用(包括聘请律师的合理费用、相关人员的差旅费);等。

合同签订后,W某向Y公司支付租赁押金114000元、水电押金10000元

W某租赁的场地,是用于其经营的“广州*教育咨询有限公司海珠分公司”的注册地址,该公司的负责人为W某,公司经营范围为教育咨询服务;语言培训;文化艺术咨询服务;职业技能培训;国学文化推广服务;国学教育咨询服务。

2021年5月29日,广州市人民政府网上发布《广州市新型冠状病毒××疫情防控指挥部关于新冠××疫情分级分类防控工作的通告》,部分内容:……三、在全市其他区域:……原则上不组织大型联欢、聚餐等活动,学生儿童托管机构停业,培训机构暂停线下教学;等

2021年7月19日,中共中央办公厅、国务院办公厅印发关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》,要求:各地不再审批新的面向义务教育阶段学生的学科类校外培训机构;不再审批新的面向学龄前儿童的校外培训机构和面向普通高中学生的学科类校外培训机构;校外培训机构不得占用国家法定节假日、休息日及寒暑假期组织学科类培训;不得开展面向学龄前儿童的线上培训,严禁以学前班、幼小衔接班、思维训练班等名义面向学龄前儿童开展线下学科类(含外语)培训

2021年9月9日,W某向Y公司作出《退租申请》,申请退租时间:2021年9月30日。Y公司则作出《关于<退租申请>回复函》,不同意上述申请。

2021年9月15日,广州市海珠区教育局向广州***教育咨询有限公司发出《责令整改通知书》,要求:在2021年9月29日前停止招生,若已招生,请妥善处理学生的退费问题

2021年9月22日,Y公司向W某作出《关于解除租赁合同的通知》,通知:《租赁合同》于2021年9月22日解除;等。

W某对此作出《关于<关于解除租赁合同的通知>回复函》,同意《租赁合同》于2021年9月22日解除;等。

2021年9月27日,W某、Y公司办理了交还涉案商铺的手续。

之后,W某对Y公司提起了诉讼,诉求Y公司返还一半的租赁押金和部分水电押金(注:已扣除水电费),支付利息、承担诉讼费等。

而Y公司则认为W某存在违约,提起了反诉,反诉金额及项目均明显超过W某诉求的金额。

其中,W某在一审立案时,还提出一项诉求(注:增加诉讼请求),要求确认双方的租赁合同解除。一审法院就该诉求向W某发出了缴费通知,但W某未在指定期限内缴纳诉讼费,因此一审法院未处理该诉求。

注:请求确认租赁合同解除的,法院立案庭会计算出“剩余合同期限的租金总额”,并按该“总额”计算相关案件受理费。由于本案合同期限将近7年,每个月租金3.8万,且每年递增5%,本案发生诉讼时尚有将近6年的合同期,剩余租期的租金数额较为庞大,导致相关诉讼费也比较高,所以这可能是W某没有坚持主张该诉求的原因——W某未按时交纳该项诉求的诉讼费,法院按撤回该项诉求处理。

二、裁判结果及理由

(一)一审

原告(反诉被告):W某

被告(反诉原告):Y公司

W某的一审诉求:

1、判令Y公司返还W某租赁押金57000元、水电押金4305.4元及利息(利息按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%自2021年9月30日计至付清止);

2、判令Y公司承担本案全部诉讼费用

(笔者注:以上第1项金额合计61305.4。)

Y公司的一审反诉请求:

1、判决W某立即向Y公司支付2021年6月的租金19000元及利息(利息从2021年6月2日开始计算,以19000元为本金,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清款项之日止);

2、判决W某立即向Y公司支付2021年9月的租金38000元及利息(利息从2021年9月2日开始计算,以38000元为本金,利率标准及截止时间同诉讼请求1);

3、判决W某立即向Y公司支付2021年8月的水电费3325.6元及利息(利息从2021年9月3日开始计算,以3325.6元为本金,利率标准及截止时间同诉讼请求1);

4、判决W某立即向Y公司支付2021年9月的水电费2369元及利息(利息从2021年10月9日开始计算,以2369元为本金,利率标准及截止时间同诉讼请求1);

5、判决W某立即向Y公司支付免租期租金57000元;

6、判决W某立即向Y公司支付解除合同违约金76000元;

7、判决W某向Y公司支付一审诉讼的律师代理费15000元;

8、本案一切诉讼费用由W某承担。

(笔者注:以上1至7项合计210694.6元。)

一审判决:

一、Y公司在本判决发生法律效力之日起10日内向W某返还水电押金4305.4元

二、驳回W某其他诉讼请求;

三、驳回Y公司其余反诉请求。

本案本诉受理费677元由W某负担、反诉受理费2234元由Y公司负担。

一审判决理由:

一审法院认为,W某与Y公司签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示,没有违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效合同

上述合同签订后,因新冠疫情的出现以及《双减意见》的实施,使得合同履行受到影响,在此情况下,W某支付租金存在困难,Y公司以此主张W某迟延支付租金构成违约,依据不足,一审法院不予采纳

上述情况出现后,双方本应积极协商、共担风险、共渡难关,但双方于2021年9月22日通过函件往来确定解除合同,并在此后交接了涉案房屋,则应当认定合同已经解除。只是如前所述,合同解除不能归责于W某、Y公司任何一方,因此,Y公司要求W某支付租金及水电费的利息、解除合同的违约金、律师代理费的反诉请求,均依据不足,一审法院不予支持。

按照前述共担风险的原则,即使双方选择了解除合同,也应各自承担一部分损失,在此情况下,W某已支付的租赁押金退还一半即57000元(尚未扣除租金)为宜,W某主张Y公司应全部退还并支付利息,依据不足,一审法院不予支持。鉴于W某主张退还的押金中应扣除租金57000元,而Y公司在本案中主张的租金也为57000元,故为减少当事人诉累,一审法院予以一并抵销。

至于Y公司主张的免租期租金,根据前述原则,本应按剩余租期折算后由W某、Y公司共同承担,但W某在承租涉案场地后也有装修投入,虽然其并未举证证明具体金额,但根据场地面积、W某经营的照片以及一般生活经验推断,该部分投入在剩余租期内的折算金额应不低于前述免租期租金,即两者可进行一定的抵销,再考虑到W某支付的是三个月的租金作为押金,相对数额较大,扣留一半的押金已经是对于Y公司较大的补偿,因此Y公司再要求W某支付免租期租金的诉讼请求,依据不足,一审法院不予支持。

就本案而言,保证合同整体履行的款项是租赁押金而非水电押金,如前所述,租赁押金已经处理,且W某也同意支付水电费,则W某要求Y公司退还水电押金的诉讼请求,合法有理,一审法院予以支持。因W某主张退还的水电押金中已经扣除了Y公司在本案中主张的水电费5694.6元,故为减少当事人诉累,一审法院予以一并抵销,抵销后Y公司仍应向W某退还水电押金4305.4元

因抵销金额相当,故W某、Y公司自行承担各自的诉讼费用为宜。

(二)二审

Y公司不服一审判决,提起了二审上诉。

二审判决:

驳回上诉,维持原判。

二审判决理由:

本院经审理认为,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条的规定,第二审人民法院只对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。二审争议的焦点在于Y公司主张W某承担涉案合同解除的违约责任是否成立。

首先,关于2021年9月15日,广州市海珠区教育局向广州***教育咨询有限公司发出《责令整改通知书》,是否能认定W某违约的问题,经查,W某于2021年3月11日向广州市海珠区教育局申请筹设办学许可,筹备期为一年,虽然其在未得到正式许可前已实际招生,其行为违反行政管理法律规定,理应受到处罚,并给予否定性的评价,但该整改通知与W某在本案中能否履行租赁合同并无必然联系。根据一审查明事实,该查处行为是发生在双减政策出台后,W某在被查处前已因双减政策出台而请求解除合同,即上述因整改出现的履行障碍并不是导致其无法履行涉案租赁合同的主要原因,况且W某已申请办学许可证,筹备期尚未到期,若无双减政策出台,其尚有可能继续完善办学许可所需要求,故Y公司以此认为W某违约的理由并不充分,不予采纳。

其次,W某承租涉案房屋一直从事学科内教育培训,并依约交纳租金,直至2021年5月疫情再次出现,根据政府要求培训机构均需暂停线下教学,W某因此而受到的影响是显而易见的,与此同时,“双减”政策施行后,客观上,W某无法继续经营教育培训,其合同目的已无法得到实现,且“双减”作为国家新近出台的政策,施行力度较大、准备期较短,确系双方在租赁合同签订时无法预见的重大变化,已经超过了一般商业风险的范畴,如果继续履行案涉租赁合同,对于W某存在明显的不公平。故一审认定合同解除不能归责于W某、Y公司任何一方,并无不当。一审据此不支持Y公司要求W某支付租金及水电费的利息、解除合同的违约金、免租期租金、律师代理费,以及没收全部押金等的诉请,亦符合公平合理、风险共担原则,本院予以维持。

综上所述,原审判决查明的事实清楚,适用法律正确,处理并无不当,应予以维持。

三、简要分析

1. 因“新冠疫情”的出现以及《双减意见》的实施,导致《租赁合同》的履行受到影响,承租人支付租金存在困难,出租人据此主张承租人的“迟延支付租金”构成违约的,依据不足,裁判机关不予采纳。

即,在因不可预见的“疫情”、“双减”政策出现,导致《租赁合同》的履行受影响时,承租人无法及时支付租金的,出租人诉求支付“违约金”的权利会受到限制——裁判机关不予支持。

2.因“疫情”、“双减”的原因,导致《租赁合同》无法履行的,双方应积极协商,共担风险,因为此时的风险属于不可归责任何一方的情形。本案双方选择解除合同的,根据“共担风险”的原则,双方都应各自承担一部分损失。

即,承租人要求退还一半“租赁押金”的,是合理的诉求。但反过来,出租人要求承租人支付一部分租金的,也是合理的诉求。由于两者诉求的金额恰好一样,法院可以予以一并抵消。

但是,对于双方诉求的利息,法院认为没有依据,不予支持。

3.承租人承租场地后有“装修投入”的,根据场地面积、经营照片及一般生活经验,法院可以予以酌情支持。

一般情况下,承租人可以单独起诉出租人赔偿剩余租赁期限的“装修投入”。但是本案承租人并没有单独起诉,而是仅仅针对出租人反诉的“免租期租金”进行反驳。(注:从承租人角度,单独起诉和在反诉过程中进行反驳,都是常见的做法。但更稳妥的方法应该是单独起诉。)

本案法院认为,出租人诉求的“免租期租金”,可以与承租人的“装修投入”进行一定的抵消,且认为承租人被扣留的一半的押金也可以作为补偿,因此最终认定承租人无需额外支付“免租期租金”。

4.关于“水电费押金”

法院认为,租赁合同关系中,保证合同整体履行的款项,应当仅限于“租赁押金”,而不能包括“水电押金”。

因此,出租人应当向承租人返还相关“水电押金”。由于本案W某同意支付水电费,且W某诉求退回的水电费押金中,已经扣除了出租人诉求的水电费,因此法院认定出租人要退回剩余的水电费押金——出租人不能没收水电押金,这类押金本来就不能没收。

5.本案承租人承租房屋,主要是从事教育培训,但由于疫情的原因暂停线下教学多月,之后又因为双减政策的施行,客观上也无法继续经营教育培训,合同目的已经无法得到实现。在合同目的无法得到实现的情况下,合同双方均可提出解除合同。

此外,“双减”政策对许多培训机构造成了重大影响,本案裁判机关认为,“双减”作为国家新近出台的政策,施行力度较大、准备期较短,确系双方在租赁合同签订时无法预见的重大变化,已经超过了一般商业风险的范畴,如果继续履行案涉租赁合同,对于承租人存在明显的不公平。

因此,本案双方由于疫情、双减政策的原因,共同选择终止合同的,此时合同的解除属于不可归责于任何一方的原因,根据公平合理原则、风险共担原则,双方都要承担一部分的损失,且出租人不得诉求承租人支付额外的利息和违约金。

参考判例:

广州市中级人民法院二审民事判决书,(2022)粤01民终2486号。

注:本文观点仅供参考,民事诉讼存在法律风险,操作不当可能导致相关诉求无法获得支持,读者请勿简单模仿。

作者简介:黄维升律师,深圳执业律师,专业方向民商事纠纷(股权纠纷、公司法纠纷、房产纠纷)、劳动与社会保障法、刑事辩护、婚姻家事纠纷。如有咨询或建议,请直接在评论区留言或私信留言,我们会尽快回复。

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