很多人都会去以投资为目的去购买商铺，对于普通人来说，没有那么大财力去购买整个商业项目或楼层，所以开发商针对这类购买群体，设计出了“虚拟商铺”出售给商铺投资者。

“虚拟商铺”分为有产权的商铺和无产权的商铺，前者以墙体、木板或玻璃等隔开，后者在实体上没有物理分割，仅用图纸分割后的小面积单元，但是这两类商铺都伴随着“售后包租”，由开发商或者第三方公司进行重新划分间隔并统一经营。

这类商铺存在以下几类风险：

• 难以请求返还；
• 租金利益得不到保障；
• 个人诉求让步于集体利益；
• 容易陷入非法集资的陷阱；

举个例子

2013年，嘉兴的陆先生花费五十万元购买了一座商业广场里的商铺，建筑面积18.2平方米。同时在开发商的介绍下，与B公司签订了《委托合同》，约定将商铺经营管理的一切事项全部委托给B公司处理，委托经营期限为10年，双方按实际租金收益8:2分成。

双方还约定在委托经营期间，B公司有权按实际招商的需要装修案涉商铺、拆除间隔、改装室内设施等，陆先生不得干涉。

B公司将商铺间隔拆除后整体出租，但从2017年开始，因为经营不善，B公司未能按约向陆先生支付经营收益。

于是B公司向包括陆先生在内的业主提出一个解决方案，租金由B公司分期支付，2017年先支付其中的2%，余下14%在后六年均摊，每年分两期支付。

大部分业主同意了这个方案，但陆先生认为这个方案损害了自己的合法权益，于是向法院起诉要求：解除委托合同并返还商铺恢复原状；支付应付租金、违约金；开发商公司承担共同付款责任。

风险解析

1.商铺难以返还，产权实质上得不到保护

该商铺为产权式商铺，虽然陆先生享有所有权，但商铺的经营模式为统一委托经营模式，根据陆先生与B公司签订的《委托合同》，相当于陆先生事先让渡了部分权利。

而且B公司已将商铺拆除了隔断，与其他商铺一起整体出租，导致事实上无法做到返还商铺，如果强行返还，势必引起一系列负面连锁反应，也可能会对其他业主利益造成损害，最终将损害包括陆先生在内的小业主的整体利益。

因此，法院考虑到全体业主没有形成整体意志要求实体分割、返还商铺，为了均衡各方利益，对陆先生要求返还商铺的请求不予支持。

2. 租金无法立即支付，个人利益让步于整体利益

由于商铺业主中有将近三分之二的业主接受B公司支付困难的事实并据此签订了分期支付协议，且B公司也设法进行了部分履行。考虑到市场的实际情况，陆先生与众多其他业主系利益攸关方，彼此之间相互制约。

从利益权衡角度，为了整体利益，也为了与已同意方案的业主利益保持平衡，最终虽然法院支持了陆先生关于支付租金的诉求，但是仍旧是按照B公司的还款计划判决分期付款，同时依据分期付款的期限，违约金也已经不复存在。

3.开发商承担连带责任，但并非所有案件都会支持

这个案件中，由于有充分的证据能够证明，B公司与开发商公司之间具有关联关系，法院能够判定业主对开发商和B公司作为关联企业产生了合理信赖，因此判决开发商对B公司的付款义务应承担连带责任。

但是实践中，很多开发商公司会规避这一层关系，导致业主在维权时才发现委托的租赁经营公司只是一家“空壳”公司，最终委托合同变成了写满权利的废纸。

4.有些开发商运营虚拟产权式商铺项目可能会触犯非法吸收公众存款罪，一旦构成犯罪，开发商身陷囹圄或者卷款跑路，业主的投资就打了水漂。

因此面对此类投资，律师建议在购买前充分考虑风险，对开发商和委托公司的资质、经营状况进行调查，不要盲目听信开发商的夸大宣传，遇到纠纷最好全体业主共同进退，以维护自身合法权益。

参考文书：（2020）浙04民终926号　

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