等额本息提前还房贷技巧，房款等额本息提前还贷？

最近，跟网友聊天，发现提前还房贷的人越来越多了，粉丝群里大家纷纷讨论：各家银行提前还贷，会不会收违约金，能省下多少利息，月供能减掉多少？

并且，这种情绪是全国性的，一时间“提前还贷”“不想给银行打工”竟然登上微博热搜。

的确，前几年买房站在了“山顶”，最近利率下调之后，更觉得自己好像“大冤种”。也有人觉得生意不好做，投资风险大，手里的积蓄不如优先还贷……虽然理由不同，但既然提到了提前还贷，咱就说说，到底怎么个提前还法？

实操分析，关于如何提前还贷

对普通人来说，目前有两种提前还贷的选择，一种是缩短还款年限，每月的月供不变，一种是保持还款年限，每月的月供减少。仅从利息的角度计算，显然，选择缩短还款年限要比降低月供更划算。

从细节考虑，以下几条实操建议推荐给大家：

1、公积金贷款和组合贷款。公积金贷款的部分不用提前还，建议只把商业贷款的部分提前还贷。

2、利率5%是提前还贷临界值。

3、如果房子买的早，已经还款很久，1/2和1/3是临界值。

也就是说，等额本息已还期数超过贷款周期的1/2，等额本金已还期数超过贷款周期的1/3，接下来每期偿还的本金超过利息，再提前还款并不能有效减少利息，性价比也不太高。

4、贷款银行有违约金的，提前还款前，一定要跟银行咨询清楚违约金数额，不要贸然行动。

5、房贷能抵扣个税，建议保留一点点贷款，不要全部还清。

但复杂如生活，不能简单的用数字来判断，更多还要考虑工作前景、现金流储备以及风险偏好。

透过现象，本质是对房子价值判断的变化

是否提前还贷，本就是一个见仁见智的问题，说到底，全款买房才是提前还贷的终极进化版。但，提前还贷能够登上热搜，以及其背后折射出的，整个社会对房子的价值判断的急转直下，令人唏嘘不已。

还记得两三年前，2019年前后，大家对于贷款买房的态度也是出奇的一致：“房贷是人这一生最优质、利率最低的资产，要用足额度，用满年限。”那么，时隔三年，怎么就变了？

一方面，房贷利率跳水式下降，让那些5%-6%，乃至更高利率的购房者，产生了强烈的还贷冲动。最近，大部分城市的首套房，已经能执行4.25%的标准。与此前“6字头”的时代相比，贷款100万利息相差35万左右，月供相差1000多元。

所以，提前还贷，更多的是对高利率的无奈。

另一方面，是市场的周期性变化。学者朱鹤说：2021下半年到现在，疫情冲击，叠加一些泛服务业的环境变化，使居民部门，对能提供长期效用的支出变得更加谨慎。尽量减少未来的刚性支出，既压缩债务规模，又压缩偿债久期。

学者的话，向来不好懂，翻译一下就是：提倡企业和家庭增加储蓄、减少消费和投资、归还债务和去杠杆。

所以，经历了这一轮“提前还贷”风波，相信越来越多的人能够理性认识贷款这件事儿，把钱用在值得的地方，才是对个人和家庭最划算的决定。你说不是么？