学不良资产，上米多课堂！
100元打3折是30元，那么打0.3折呢？则只要3元，如果这出售的是一件衣服，那么每个买家都会感到很优惠。
对于更大的资产，亦是如此，并且优惠空间会更大。
近期，上海联合产权交易所挂出上海农村商业银行股份有限公司闵行支行持有的51户不良资产包。截至2018年7月2日，51户不良资产包共计3.8亿元，而上海农商行对该标的设置了起拍价，仅为1200万元，仅以该标的0.3折起拍。（每日经济新闻）
用远低于市场价值的价格获取资产，对投资者来说这是巨大的商机，只要运用合理的手段处理不良资产，腐土也能够变成黄金。那么怎么才能完成这项转变呢？不良资产如何盈利呢？戴德梁行发布的最新研究成果，会在这方面给你很多参考和帮助：
什么是不良资产？
从专业的角度来讲，不良资产是针对会计科目里坏账科目的称谓，广义上是指金融机构如银行的不良贷款，当中包括有房地产抵押的按揭贷款。为避免影响对银行的信贷评级，银行会尽快将所持有的不良资产进行诸如转售等的处置手段。
中国银监会数据显示，截至2018年第四季，国内商业银行的不良贷款金额高达20,300亿元人民币，不良贷款比率为1.83%，高于发达国家。
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虽然相较于其他发展中国家，中国的不良贷款比率较低，但远高于日本和澳洲等亚太区发达国家。资产管理公司（AMC）主力接收中国四大银行的不良贷款，从银行等金融机构购入不良资产后，将其分拆、打包、重组，以优化成适合市场的资产包出售。
不良资产如何处置？
不良资产处置是指通过综合运用法律法规允许范围内的一切手段和方法，对资产进行的价值变现和价值提升的活动。简单来说，就是将“资产”转变为“现金”的一系列行为。
而在经济不景气或房地产市场出现下行时，银行不良资产增加，不良贷款池也越来越大。为了满足监管政策对资本充足率的要求，银行会通过出售具风险的资产去杠杆。（如文首所说）这种情况下，银行难以对每一笔贷款进行逐个谈判。
如何通过不良资产收益？
对于不良资产投资者而言，最坏的时刻，可能也会是最好的投资机会。近年国内金融机构为了保持良好的信贷评级，积极出售不良资产，此举除了为专业投资者带来投资机遇外，亦为房地产顾问公司带来业务商机。
对此，戴德梁行专家给大家提供以下几点建议：
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国内银行为了确保资产质素、减压减负，会以出表方式出售不良资产。最常见的不良资产包括房地产抵押或汽车抵押不良贷款，而房地产抵押品有厂房、写字楼、商场等，专业投资者会物色折扣大而具备改造潜力的物业，以低价买入后进行改造并善价而沽。
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由于房地产的抵押品本身价值高、升值潜力大，有望为投资者带来可观盈利收益。国内一些物业收购价偏低，投资者会为物业进行优化以提升资产价值，例如将物业重新包装和定位，甚至改变用途。
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投资附有房地产抵押品的不良资产相对更有保障，若购入资产价格较低，房地产抵押品将提供一定价值支撑。投资者买入资产后，先为物业进行维护与升级，藉以提升抵押物业质素，继而将物业出租以赚取租金收益。
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投资者会注重物业的现金流问题，如商业地产能够提供稳定的现金流，可考虑非标的退出渠道。部分投资者选择将具有着租金收入的商业物业打包成资产证券化例如REITs，或是卖给上市公司或地产基金，通过资本市场套现。
举个例子：
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市场上不良资产的供需错配带来了折价买入的机遇，而经济复苏却对不良资产的运营增值有利。更重要的是，经济复苏将为资产处置带来契机，从而有助于不良资产投资回收本金和利润。
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