销售百分比法计算公式解释，销售百分比法计算公式减去折旧？

【例·综合题】被评估企业为一拟准备上市的酒店，评估基准日为2015年12月31日，该酒店2015年的财务状况详见2015年利润表，表中补贴收入30万元为因自然灾害国家给予的退税收入，营业外支出15万元为预防自然灾害发生的专项支出。
　　评估人员对该公司的情况进行深入调查及对历史数据分析后，对该企业正常经营情况下的有关财务数据做出如下判断：
　　1.由于自然灾害原因，该企业2015年的实际收入仅达到企业正常经营收入的60%；
　　2.企业主营业务成本约占主营业务收入的50%，营业费用约占主营业务收入的5%，管理费用约占主营业务收入的5%；
　　3.财务费用（利息支出）约占主营业务收入的10%，其中长期负债利息占财务费用的80%；
　　4.主营业务税金及附加占主营业务收入的5.5%；
　　5.企业所得税税率为25%。
　　6.该企业的折旧总额是200000元，由于企业可预见的年限内不会有产能的扩张等因素，这个数额将保持稳定。
　　2015年利润表

　　7.评估人员经过分析认为企业的客观收益情况在可预见的时间内是稳定的，与2015年保持连续。
　　8.该企业β系数是1.56，现行无风险回报率与历史平均无风险回报率都是4%，市场期望报酬率是10%。
　　9.企业的带息负债的市场价值是32万元，与账面价值一致。
　　10.假设资本性支出和营运资金增加为0，企业净债务没有增加。
　　11.该酒店能够持续经营。
　　要求：根据上述资料运用收益法评估该酒店整体价值。（运算中以万元为单位，评估结果保留两位小数）。
　　『答案』
　　1.根据题干分析，能够计算股权资本成本，所以利用股权自由现金流量模型求得企业股东权益价值，从而计算企业整体价值。
　　2.需要剔除偶然性因素，企业的收益必须是客观收益，而不是实际收益或者历史收益。
　　收益调整表 （单位：万元）

　　①主营业务收入＝100÷60%＝166.67（万元）
　　②主营业务成本＝166.67×50%＝83.34（万元）
　　③主营业务税金及附加＝166.67×5.5%＝9.17（万元）
　　④营业费用＝166.67×5%＝8.33（万元）
　　⑤管理费用＝166.67×5%＝8.33（万元）
　　⑥财务费用＝166.67×10%＝16.67（万元）

　 3.计算折现率
　　市场平均风险回报率＝10%-4%＝6%
　　折现率R＝R f＋（R m-R f）×β
　　＝4%＋6%×1.56
　　＝13.36%

　　4.计算股东权益价值
　　＝50.62/13.36%＝378.89（万元）

　　5.计算企业整体价值
　　企业整体价值＝股东权益价值＋付息负债的价值＝378.89＋32＝410.89（万元）

*（　9.企业的带息负债的市场价值是32万元，与账面价值一致。
　　10.假设资本性支出和营运资金增加为0，企业净债务没有增加。）

*企业自由现金流量＝（息前税后利润＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）

*股权自由现金流量＝（ 税后利润＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）－税后利息费用－偿还付息债务本金＋新借付息债务

=>企业自由现金流量＝股权自由现金流量+（新增负债+税后利息）

　　【例·综合题】D企业刚刚收购了另一个企业A，由于收购借入巨额资金，使得财务杠杆很高。

20×0年年底投资资本总额为6500万元，其中付息债务4650万元，股东权益1850万元，投资资本的负债率超过70%（4650/6500=71.54%）。—实际为A的资产负债表

A目前发行在外的股票有1000万股，每股市价12元；

固定资产净值4000万元，

经营营运资本2500万元；

本年销售额10000万元，

税前经营利润1500万元，

预计20×1～20×5年销售增长率为8%，20×6年销售增长率减至 5%，并且可以持续。
　　预计税后经营利润、固定资产净值、营运资本对销售的百分比维持20×0年的水平。
　　当前的加权平均资本成本为11%，20×6年及以后年份资本成本降为10%。
　　企业平均所得税税率为30%，

债务的市场价值按账面价值计算。
　　要求：计算该企业全部股东权益价值，并判断该股票是高估了还是低估了。

『正确答案』
　　评估方法采用收益法中的企业自由现金流量模型折现求出整体价值，再计算出全部股东权益价值。
　　评估基准日为20×0年12月31日。
　

A公司详细预测期为20×1～20×5年表

　　企业整体价值
　　＝614/（1＋11%）＋663.12/（1＋11%） 2＋716.17/（1＋11%） 3＋773.46/（1＋11%） 4＋835.34/（1＋11%） 5＋1142.39/[（1＋10%）×（1＋11%） 5]＋1142.39×（1＋5%）/[（10%－5%）×（1＋10%）×（1＋11%） 5]
　　＝16179.31（万元）

　　全部股东权益价值＝16179.31－4650＝11529.31（万元）
*4650：D公司的投资负债，即因为D收购A，承担的负债。

　　股票市场价值＝12×1000＝12000（万元）
　　*A目前发行在外的股票有1000万股，每股市价12元。

股票市场价值高于全部股东权益价值，说明股票股价被高估了。

　　【例·综合题】评估师为C股东拟转让所持有的乙企业的5%股权给投资人D提供价值参考意见。
　　（1）乙企业基本概况
　　①评估基准日乙企业经过审计后的账面总资产1500万元，流动负债200万元，长期负债300万元，所有者权益1000万元；
　　②乙企业是非上市股份制企业，共有A、B、C三个股东，A股东持有60%股权，B股东持有35%股权，C股东持有5%股权，本次转让的股权为C股东所持有的5%股权；
　　③经评估人员调查，在评估基准日乙企业全部资产中，正在运营的资产占企业总资产的85%，另外15%的资产为企业的在建工程，该在建工程的形象进度为40%，其评估价值与账面价值基本相符。
　　（2）乙企业未来收益预测情况：
　　①乙企业评估基准日后未来5年的企业自由现金流量分别为100万元，130万元，120万元，140万元和145万元，从第6年起维持150万元不变（未考虑在建工程预期收益情况）；
　　②与企业未来预期收益相对应的折现率及资本化率均为10%，乙企业持续经营。
　　要求：根据上述条件回答以下问题：
　　（1）写出本项目评估的技术路线及基本步骤；
　　（2）给出评估结论并做出必要的解释和说明。
　　『答案』
　　（1）技术路线及基本步骤
　　①划分有效资产与溢余资产；
　　②评估有效资产价值；
　　③评估溢余资产价值；
　　④确定乙企业整体价值；
　　⑤确定乙企业所有者权益价值；
　　⑥评估拟转让的5%股权的价值并进行评估结果说明。
　　（2）评估步骤
　　

　　①估乙企业运营资产价值
　　

　　②评估非运营资产价值
　　溢余资产（非运营）：1500×15%＝225（万元）

　　③评估乙企业整体价值
　　

*15%的资产为企业的在建工程，该在建工程的形象进度为40%，其评估价值与账面价值基本相符。

*账面总资产1500万元*15%=225万元

　　④拟转让的乙企业5%股权价值及其说明
　　1630.54－负债（200＋300）
　　＝1130.54（万元）

*流动负债200万元，长期负债300万元