文丨古原

听我一句话，千万不要买商铺！

不要和手上的钱作对，不要拿自己的血汗去填坑。

都说一铺养三代，是真的吗？你现在入手，说不定就是一铺坑三代。

为什么这么说？

我来告诉你商铺为什么不能买的真正秘密。

第一大原因：规划

对的，最大的问题就出来规划上。

现有的商铺，都是政府规划出来的，也就是有一个人认为，这个地方应该有多少商铺 ，那就大笔一挥，于是就建了这么多商铺。

小区旁边要有商业配套，写字楼要有商铺配套，这种大笔一挥的规划，能符合市场的需求吗？

不能！

他造成的后果是，要不供给不足，要不供给过剩！

你知道中国有多少商业地产吗？50亿平米以上！

人均3.73平。而国际标准是人均商业面积在1.2平。

即使去掉公寓部分，我国的人均商业面积也在国际标准型一倍以上。

那些城市规划师们，喜欢光鲜亮丽的城市形象，喜欢到处高楼大厦，店铺林立，结果 就是大量土地被规划成商业用地，这同时也挤压了住宅用地的面积。

那结果就只有一个，商业地产多，而住宅少。

第二大原因：持有成本高

你以为你买个商铺就放在那里等着收钱？你想多了，如果是大城市的商铺 ，很多都有高昂的物业费。

你租不出去，物业费也得交，如果你还有银行贷款，那这种痛苦会让你欲生欲死。为了还贷，为了减少物业费的成本，就会急于出租，而如果承租的商铺质量不高，那后果就是过不了多久，你又会迎来下一次痛苦，租客倒闭了，你又开始痛苦。

并且，商铺是商水商电，如果租户要开发票，你还得承担税费，真正能赚到手的钱有多少呢？干了就知道。

那不行就卖了吧，卖？等你要卖时，你会爽到头皮发麻。

第三大原因：转让成本高

我先给你列一下税费清单。

1、房地产交易手续费3元/平方米。

2、印花税：房屋产价的0.05%。

3、土地增值税：可提供上手购房发票的，土地增值税=[转让收入-上手发票价(每年加计5%)-有关税金]×适用税率。不能提供上手购房发票的，土地增值税=(转让收入-转让收入×90%)×30%。

4、个人所得税：据实征收为(转让收入-房产原值-合理费用)×20%，核定征收为转让收入×7.5%×20%。转让收入-房产原值-合理费用相当于个人净收入。

5、营业税及附加税：可提供上手购房发票的，为(转让收入-上手发票价)×5.5%。不能提供上手发票的，为转让收入×5.5%。

6、土地出让金：商业用途用房，按其网格点基准地价的35%计收；商业路线价区段路的商业临街宗地，加收路线价的10%；办公用途用房按其网格点基准地价的30%计收。

7、土地出让金契税：按本次征收土地出让金价款的3%征收。

看到这个清单，你先不要算，你就头大了吧。

实际交易中，商铺如果溢价个30%至40%，你是一分钱都赚不到的，除去利息和税费，你可能连本金都拿不回来。

你可能会说，那就长期租吧，不是有开发商包租吗？

第四大原因：骗局多

商铺返租的的套路是专业的韭菜收割机，而你就是他们眼里绿油油的韭菜。他们是怎么收割的呢？

签合同啊，一签五年，十年的，你看这多好，法治社会，他要是不返租，我告他去。

一套商铺 ，本来只能卖100万，开发商决定卖200万，其中准备一百万返还给你，因为向你承诺了高额的租金。

你收到返租时，会很奇怪，那些商铺要不空着，要不便宜租出去了，凭什么给你高额返租呢？因为那本来就是你的钱。

你说，不管他，反正我能收到钱，开发商亏损不关我事，你以为开发商会这么傻吗？没过几天，你会发现返租断了，等你找开发商时，公司注销，人都不见了，你上哪告他去，最后他就一个理由经营不下去了，收入只有这么多，我怎么返？

你找到开发商，也告不赢他。

那你会说，总是有好商铺的吧，总是有好位置的吧？

第五大原因：真正的好商铺，很难被你买到

现在的时代是商业综合体时代，人们消费往万达跑，最好的商铺 ，万达都是自持的。

有好位置的商铺 ，开发商为什么不自持呢？一个现金奶牛谁不要？

即使有人要卖给你，也早就将未来的溢价算到价格中了，你凭什么能捡漏？

而且商铺投资，银行只能贷五成款，还款要十年，利率也没有优惠，总投资成本高，收益低，有什么投资价值呢？

第六大原因：实体店铺被电商冲击巨大

中国电商这么发达，零售型店铺消费越来越低，经营店铺 的人产出低，自然支付的租金也就会越来越低。

在很多新城和老的商业街，甚至出现了整排店铺关门的奇景。

而人口流出地的城市，商铺更是一片狼藉。

实体店的老板个个在抱怨房租高，但持有商铺的人呢，算了算却说，这点租金得二三十年才能收回投资。

你说你要不要买吧。

第七大原因：城市规划会不停地变化

商铺的位置非常关键，最好的商业位置和差一点的位置，相关十万八千里，但一个规划，就能让好位置变成差位置。

比如，改个道，公交车改个站台，门口停车位的变化等等。

都会给商铺带来巨大的价值影响。

还有政策的不稳定性，一个双减，就无数家本来形成产业聚集区的教培业全部关门，店铺 老板也只能在家里哭。

要形成一个产业商业中心需要很长时间，但一个变化，就让这个商铺价值瞬间 缩水一半。

第八大原因：对专业要求高

好商铺 不是没有，但你能不能挑对，是一个巨大的问题。

非专业从业者，你是判断不了他的前景的，你只能听地产商和中介的忽悠。

二手商铺 ，你想捡漏，那更是天真了，凭什么你就能捡到呢？

不是玩这一行的，不是对街商及各种业态非常了解的人，就别动这个心思了。

古董捡漏，专家或许有可能，普通人，大多数时候是被骗的韭菜。

商铺 也是一样。

最后，再给你一个建议。

作为普通人，但凡是商业性的地产，什么公寓，写字楼，商铺 ，尽量不要碰，钱来之不易，不要被人家割。

有钱，买点城中心的有质量、配套成熟的住宅，才是正道。