“ 最近产业园区项目纷纷上马，给了很多投机分子空间。加上园区供地都是由政府一手操作，让某些掌权者有了寻租的机会。由于心怀不轨，市场不乏失败案例。”
1、项目概况
该项目位于东部沿海地区的中等城市。由于近些年发展遇到瓶颈，加之前些年粗放式发展，面临发展无动力且缺空间双重压力。于是地方政府急需引入新的产业资源和载体。
原来当地也通过政府平台公司建设过不少载体，但是都是以自建出租为主。政府要投入大量财力，而且后期管理不善，导致吃力不讨好。于是就有了引入社会资本进行园区开发。
外来和尚好念经。当地引入了不少产业园区开发商，也有一些相对比较成功的案例。政府希望鼓励乡镇自己招商引资，打造一些社会化园区。按道理，这种模式有利于调度乡镇积极性，解决政府资金短缺问题。但是这是一把双刃剑，放权的同时也导致项目把关不严，引进良莠不齐。
该项目是当地一个镇政府操作，在原有政府园区旁边拿出一小块工业用地，要求引进外地企业，且需要自持部分载体。逻辑上没有什么太大问题。可问题就出在对合作商辨识度不够，一味地追求指标。婉拒了几家有实力的产业园区运营商，找到一家外地小公司，通过各种关系运作成功摘地，从此噩梦不断。
2、操作套路
首先，通过所谓的政府关系，让领导站台，对公司实力和项目进行背书。园区重点要围绕政府的需求，所以政府关系不可或缺。为了夯实政府关系一般都会在当地找个代言人，具有当地资源和渠道，负责去摆平事情。
其次、包装各种项目和资源，夸大公司实力。有了政府认可，就要对自身包装。反正园区效果几年后才能显现，这跟拿概念去忽悠投资人的逻辑是一样的。先用PPT打动投资人，等上了船再同舟共济。
第三步，伪装几个成功案例参观考察。这个看似很难，其实很容易。现在知名的园区很多，网上资料基本都有。事先把资料收集好，再花点时间背一遍，基本应付走马观花没问题。反正领导就来一次，吹过了没法证伪。所谓的成功案例甚至跟合作方半毛钱关系没有。
第四步，答应所有政府要求，只求签约。这个正是很多真正做园区和大公司做不到的。因为大公司都有风控意识，有品牌背书，对园区运营规律有深入了解，不可能无条件答应政府诉求。而这些小公司可以答应任何条件，而且写在协议里面也没打算兑现。签约后，大家都是自己人了，政府也骑虎难下。
第五步，拿着政府协议，解决资金问题。有了政府的协议，就可以去借钱了。先套政府再套总包。找个对业务比较饥渴的总包，承诺项目总包给对方，甚至还可以提前签协议，前提是把拿地的钱借给我。总包看到送来的生意，自然欣喜若狂，加上还有政府背书，再找个担保人，万无一失了。
第六步，拿到钱去拍地，同时开始招商。找设计院做个的方案，所谓的招商就是拿着图纸就问客户收订金，这个是小公司最擅长的，找个代理中介，也不存在什么企业质量，给钱就行。然后拿着客户的订金还了总包的钱。
最后，等招商完成，把自持部分整体出让。一旦拿到地就可以收客户全款了，这笔钱足够覆盖整个前期成本，还有不少赚头。接下来就是找个接盘方入股，把剩下的自持部分接了，自己撤资走人。
通过以上步骤可以看出，从头到尾，几乎没有任何支出。可能会有点差旅费和人员工资，但招商基本也是外包，佣金给不给再说。此番操作，利润惊人，可无本万利。
可惜了，剩下的人该怎么收场呢？政府能实现协议的目标吗？总包能接到项目吗？企业能拿到房子吗？事实证明，一个都做不到。
希望政府和企业擦亮眼睛！
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