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西安首轮集中供地姗姗来迟，直至年中才落下第一锤。
本次集中供地，共33宗2247.5亩用地推出，分为三批次进行，首批次拍18块地，高新、灞桥、经开、长安、曲江等地均有涉猎，无论是区域还是地块本身，算得上优质。
昨日起，便不断有地块成交信息公布，除两宗触顶摇号外，12宗用地近乎底价成交，剩余地块要么流拍、要么因故中止，远未出现去年多家参拍、多轮举牌的盛况，热度平平。
壹丨央企国企刷屏 地价普跌
已成交地块中，未见一家民企身影，均是头部央企、国企以及地方城投公司。
土拍热度较高的，仍是高新区，丝路软件城、丝路科学城均有房企落子。
中海摘得软件新城约77亩居住用地，楼面价约12832元/㎡，是首批次土拍中，楼面价最高的地块；天地源继云水天境售罄后，再度补仓，摘地约104亩，楼面价约12789元/㎡；保利继天悦之后，继续西进，摘地约149亩，楼面价12663元/㎡。
除中海摘得地块有3000万的竞价幅度，天地源、保利摘地均为底价。
从摘地位置来看，中海、天地源地块被在售/售罄项目包围，与招商臻观府、隆基泰和云玺领峯、中铁建西派国樾、高新天谷雅舍等直线距离不过1.5公里，南侧紧邻区域内的地王项目——高科云天（2020年4月摘地，楼面价约14603元/㎡）。
保利地块位于天地源云水天境正西侧，楼面价约12663元/㎡，占地约149亩，是首批次单亩占地最大的地块。
此番，中海、中铁建、保利摘地丝路软件城，楼面价低于2019年3月、2020年4月高新天谷雅舍、高科云天、隆基泰和云玺领峯项目用地约800-2000元/㎡。
地价基数仍在万元以上，但显然捅不破现存的“地价天花板”，拿地成本的下跌以及土拍规则的调整，今年拿地的房企，利润空间优于去年。
中海、中铁建、保利摘地丝路软件城，2.8的容积率，基本上将产品形态限制在了“纯高层/高低配”之间。
待入市的纯新盘天地源棠樾坊之后，天地源二次进驻高新丝路科学城，摘地103亩，楼面价约12789元/㎡。
这是今年、乃至明年新房供应最为集中的地块，目前碧桂园高新云墅二期、龙湖青云阙、紫薇云峰里、天地源棠樾坊、华宇御璟云宸、紫薇云上、高新·云熙港等已有销售动态，在售项目2.3万-2.5万/㎡。
跟丝路软件城一样，此番天地源摘地楼面价比2020年年中紫薇云上、阳光城檀境价格还要低。
不光是高新，此轮成交地块，楼面价均出现了普跌：
经发摘地高铁新城，楼面价约7115元/㎡，而在2020年10月，经发在草滩二路摘地，也就是待推的白桦林天成项目，楼面价达8889元/㎡；
中铁一院、灞桥城建、纺织城城建摘地灞桥纺织城板块，楼面价分别为7572元/㎡、7692元/㎡、7703元/㎡，临近板块近年发生的土拍如下：2019年7月，中海摘地纺织城，也就是现在的中海云锦，该盘楼面价约9083元/㎡；2020年3月，三迪摘地，灞河壹号项目楼面价8408元/㎡，对比两三年前，楼面价明显降低！
去年龙湖摘地纺织城，区域内龙湖星河学樘府在售，当时成交楼面价7214元/㎡，在售均价约16200元/㎡，区域楼面价其实在去年就已经降了。
贰丨肉眼可见的诚意
2022年首批集中供地，西安肯定不想冷淡收场，对比全国其他城市，西安没有宁波、福州的冷，也没有合肥、杭州的热，算是平稳落地，不过6月中旬、下旬还会有土地拍出，届时再整体复盘。
此次流拍、中止用地，会调整起拍价后，加入第二三批次的推地名单中。
这两天跟不少全国性品牌房企聊了聊，之所以没参加本次西安集中供地，主要还是现金流没跟上，即便是城市公司想拿，企业总部也提供不了实际支持，更倾向于珠三角、长三角中的核心城市，或者说他们擅长的城市，不盲目扩张。
其实西安这次拍地的诚意很足，年初便调整了土拍规则，允许“土地出让金的50%，可分期一年内缴清”，也就意味着今年拿地项目，只要启动得快，完全可以在一年之内，实现首开销售，用首批销售利润去付土地出让金，不能算“空手套白狼”，但的确给了摘地房企足够的缓冲空间。
其次，前后两次土拍规则的对比，2022年西安给房企留足了利润空间，现在有实力拿地的房企，堪称捡漏。
保证金由最高100%，降至最低20%，解放房企现金流；取消“毛坯限价”，开发商可在合理范围内，争取到更高的备案价格；取消“配建和自持”，此前要求5%的易地公租房配建费用和不同年限的自持，现在也不用了缴纳了，说白了就是让利公建配套费，给拿地房企减负。
如果能维持这一政策，现金流好转的民企，还会重返西安市场。
此时资金压力尚轻的国企、央企，确实在全国第一轮集中供地中收获颇丰，借着全国民企的喘息和地方政策的让利宽松，揽入多宗城市优质宅地，未来房地产格局在一轮轮土拍中，被悄然改写！
叁丨失去源动力 价格企稳
仍对2021年初的“疯狂地市”记忆犹新，曲江二期、能金区、浐灞等地高价地在去年一季度疯狂刷屏，市场炒作风头盛极一时，但一年多的时间过去了，又有多少高价地王项目入市了呢？
今年这轮土拍，终于看到土地市场回归理性，市场中也少了一些炒作的声音，这其实对于西安楼市平稳发展是好的，降低购房者的市场预期，给央企国企留下利润空间，告别一贯的高周转模式，才能打造出更有诚意的新品。
靠产品力推动成交量，而不是靠土地价格推动周围新房价格的上涨。
尽管我们都知道地价不是影响房价的主因，但引入招拍挂以来，西安新房价格随着地价连年调涨，今年地价放缓，这几年盲目地跟风造势也会戛然而止，短期内房价看稳，购房者、房企都需要时间去对当下的市场恢复信心。
但所谓的房价下跌，尤其核心区域，依然是幻想，因为决定房价的本质是供需，而决定供需的操盘手是谁呢！
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